Programa Mais Habitação – Alterações no IRS

Foi aprovado, a 6 de outubro de 2023, na Assembleia da República, o Decreto-Lei n.º 56/2023, estabelecendo medidas de apoio à aquisição e/ou liquidação de crédito relativo à habitação própria e permanente. O artigo 50º procede às seguintes alterações:

1) A presente norma transitória isenta de mais valias os ganhos obtidos na venda terrenos para construção ou de imóveis que não sejam para habitação própria e permanente desde que esses ganhos sejam aplicados na amortização do crédito a habitação própria e permanente do sujeito passivo e/ou até do seu descendente e esta amortização deve ser concretizada 3 meses após a data da realização. Caso o valor dos ganhos obtidos da venda exceda o montante em dívida da habitação própria e permanente, o excedente estará sujeito à tributação, conforme as normas do Código do IRS.

Esta norma aplica-se às transações realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Para as transações efetuadas desde 1 de janeiro de 2022 até a entrada em vigor do presente Decreto-Lei, o contribuinte dispõe de 3 meses, a contar da data de entrada em vigor da Lei, para liquidar o capital em dívida do crédito à habitação própria e permanente.

2) Com a entrada deste Decreto-Lei o prazo de reinvestimento (momento em que o contribuinte vende a sua habitação própria e permanente com a intenção de adquirir outra habitação própria e permanente) foi suspenso em 1 de janeiro de 2020, sendo retomado apenas em 1 de janeiro de 2022. Entre a venda e a aquisição, existe um prazo de 3 anos para que o valor da venda do imóvel seja aplicado.

3) Contratos de arrendamento para habitação própria e permanente, com duração entre 2 e 5 anos passam a ser considerados como inferiores a 5 anos e agora têm uma taxa fixa de 25% de IRS, uma revisão da anterior taxa de 28%. Estes contratos, considerados com duração inferior a cinco anos, deixam de se beneficiar da redução de dois pontos percentuais por renovação contratual. Contudo, aqueles que já possuem uma taxa inferior a 25%, mesmo dentro desta duração, continuarão sem alterações na sua taxa.

Em seguida, segue um exemplo de como irá funcionar a isenção de ganhos na venda de imoveis:

Um Contribuinte possui duas casas de férias, um terreno para construção e uma habitação própria e permanente, na qual ainda está a liquidar o empréstimo contraído para sua aquisição. O seu Filho também se encontra a liquidar um empréstimo que também fez para a aquisição da sua habitação própria e permanente. O Contribuinte decide vender uma das casas de férias e o terreno para amortizar o seu empréstimo e o do seu Filho.

Conforme a norma transitória, os ganhos obtidos com a venda da casa de férias e do terreno não serão tributados em IRS, caso o montante seja utilizado para liquidar os empréstimos das habitações próprias e permanentes, tendo o contribuinte um prazo de três meses após a data da venda para efetuar esta liquidação. Se o valor dos ganhos exceder o montante dos empréstimos da casa vendida e o capital em dívida das duas habitações próprias e permanentes, o Contribuinte será sujeito a tributação em sede de IRS.